考點(diǎn)二：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

一、成本計(jì)量模式

企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

1.采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量：按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）計(jì)提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

2.采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量：按無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，按期（月）攤銷(xiāo)，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式

1.企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式的條件：

（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；

（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

2.會(huì)計(jì)處理

采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。會(huì)計(jì)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

或作相反分錄。

三、計(jì)量模式的變更

同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤(rùn)）。

已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

【例題1·單選題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2009年1月31日購(gòu)入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為270萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限為5年，預(yù)計(jì)凈殘值為18萬(wàn)元。采用年數(shù)總和法計(jì)提折舊。2010年應(yīng)該計(jì)提的折舊額為（　）萬(wàn)元。

A.72 B.50.4 C.67.2 D.68.6

『正確答案』D

『答案解析』2010年折舊=（270－18）×5/15×1/12+（270－18）×4/15×11/12=68.6（萬(wàn)元）

【例題2·多選題】某企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。2009年1月1日購(gòu)入一幢建筑物用于出租。該建筑物的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格490萬(wàn)元，發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)20萬(wàn)元， 用銀行存款支付。建筑物預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為10萬(wàn)元，采用直線法計(jì)提折舊。2009年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為560萬(wàn)元。不考慮其他因素，下列表述中，正確的有（　）

A.2009年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)計(jì)提折舊22.92萬(wàn)元

B.2009年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)減少當(dāng)期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)70萬(wàn)元

C.2009年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)增加當(dāng)期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)50萬(wàn)元

D.2009年末該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的列報(bào)價(jià)值為560萬(wàn)元

E.2010年該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)可以變更為成本模式計(jì)量

『正確答案』CD

【例題3·計(jì)算題】20×7年，甲企業(yè)將一棟寫(xiě)字樓對(duì)外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×9年2月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿(mǎn)足采用公允價(jià)值模式條件，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×9年2月1日，該寫(xiě)字樓的原價(jià)為9 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊270萬(wàn)元，賬面價(jià)值為8 730萬(wàn)元，公允價(jià)值為9 500萬(wàn)元。甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積。假定除上述對(duì)外出租的寫(xiě)字樓外，甲企業(yè)無(wú)其他的投資性房地產(chǎn)。

『正確答案』

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——成本 95 000 000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 2 700 000

貸：投資性房地產(chǎn) 90 000 000

利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn) 6 930 000

盈余公積 770 000