第一章 資 產

第六節(jié) 固定資產及投資性房地產

投資性房地產

（一）投資性房地產內容

投資性房地產是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

1.投資性房地產的范圍

（1）已出租的土地使用權。

（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

（3）已出租的建筑物。

2.不屬于投資性房地產的范圍

下列項目不屬于投資性房地產：

（1）自用房地產。

（2）作為存貨的房地產。

（二）投資性房地產的取得

1.外購的投資性房地產

企業(yè)外購的房地產，只有在購入的同時開始出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產加以確認。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

2.自行建造的投資性房地產

企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。

（三）投資性房地產的后續(xù)計量

1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，按期（月）計提折舊或攤銷。投資性房地產存在減值跡象的，經減值測試后確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備。

2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

企業(yè)有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，企業(yè)應當以資產負債表日的公允價值為基礎，調整其賬面價值。

3.投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

（四）投資性房地產的處置

企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

【例】單項選擇題

◎甲公司對投資性房地產按照公允價值模式計量，2008年1月取得用于經營性出租的房產，初始成本6 000萬元，2008年12月31日該項投資性房地產公允價值為6 400萬元，甲公司確認了該公允價值變動，2009年12月31日該投資性房地產公允價值6 300萬元，不考慮其他因素，則甲公司2009年12月31日該投資性房地產的“公允價值變動”的余額以及公允價值變動對2009年損益的影響分別是（ ）萬元。

A、300，300

B、100，－100

C、100，300

D、300，－100

正確答案：D

答案解析：本題考核投資性房地產的核算，2009年該項投資性房地產的“公允價值變動”余額＝6 300－6 000＝300（萬元），對損益的影響＝6300－6400＝－100（萬元）。

【例】多項選擇題

◎下列各項中，構成投資性房地產成本的有（ ）。

A、購買時支付的買價

B、支付的稅金、手續(xù)費等

C、土地開發(fā)費

D、安裝成本

正確答案：ABCD

答案解析：本題考核投資性房地產成本的構成，選項A、B形成外購投資性房地產的入賬價值；選項C、D屬于自行建造投資性房地產的成本。